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## 马里兰州大洋城一栋综合楼的居民在 2024 年将受到每单元 70,000 美元的特别评估

更新于 2026 年 7 月 10 日上午 10:14（美国东部时间）

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随着库存膨胀，公寓变得越来越便宜，但专家警告说，标价并不能反映全部情况。

根据社区协会研究基金会 2026 年 5 月的一项调查，超过一半的社区协会 (54%) 计划增加定期评估（公寓业主为帮助支付建筑维护、保险和景观美化等费用而支付的经常性费用），并建立现金储备以满足新的贷款标准。较小比例（14%）计划发放特别评估，这是一次性费用高昂的费用，用于支付大笔费用或紧急情况。

今年 3 月，房利美和房地美宣布，从 2027 年开始，社区协会（如房主协会或公寓委员会等旨在管理和维护住宅社区的实体）必须为其年度预算总额（原为 10%）的 15% 提供至少 15% 的储备金。如果达不到这一门槛，银行将停止向任何试图购买该建筑的人批准住房贷款。

这一政策变化，加上保险费上涨、建筑物老化和建筑成本膨胀，引发了一场完美风暴，推动公寓委员会提高这些辅助费用。因此，专家表示，买家在购买前充分了解建筑物的财务状况非常重要。

**阅读更多：**单户住宅的 HOA 费用变得越来越普遍，在这些热点地区每月最高 500 美元

“公寓仍然是拥有住房的重要途径，但买家不应只关注购买价格，”社区协会会员组织社区协会研究所首席执行官道恩·鲍曼 (Dawn Bauman) 表示。 “了解协会的预算、储备研究和长期维护方法可以为了解社区的财务健康状况提供宝贵的见解。”

### 公寓价格下降速度快于单户住宅

在住房市场上，负担能力对许多买家来说是一个挑战，公寓是一个亮点。 Realtor.com 高级经济学家 Joel Berner 表示，截至 2026 年 6 月，待售公寓数量比 2019 年 6 月增加约 15%，而同期单户住宅库存下降 13.8%。

伯纳说：“虽然单户住宅市场仍在从新冠病毒时代的冲击中恢复，但公寓市场已大大超出其基线。”

标价也显示出市场的分化：Realtor.com 的数据显示，自 2022 年 3 月以来，公寓价格下降了 6%，而单户住宅价格则上涨了 7.5%。

（Realtor.com 由新闻集团子公司 Move Inc. 运营；MarketWatch 出版商道琼斯也是新闻集团的子公司。）

那些想要进入房地产市场，但又担心公寓所有权的隐性成本的人，可以在购买前做一些事情来评估社区的财务和结构健康状况：

1. **请求社区协会的储备金研究。** 这是房主协会和公寓委员会使用的长期预算和规划工具，用于评估房产资产的状况、随着时间的推移修复或更换资产的成本以及委员会的现金储备。根据为社区协会准备保护区研究的公司 Association Reserves 2026 年的一份报告，至少每三年更新一次研究的社区收到的特别评估建议数量是每五年更新一次的社区的一半。

2. **了解房主责任与社区协会责任。** 例如，维护阳台上的滑动玻璃门可能是房主的责任，而实际支撑阳台的横梁可能属于协会。

3. **检查 FiPhO 评分。** FiPhO 健康评分是一个从 0 到 100 的数字，用于评估社区协会的财务、身体和运营健康状况，类似于 FICO 评分反映个人信用度的方式。潜在买家可以从 fipho.com 购买该报告。

4. **索取有关即将进行的维修的董事会会议记录，并询问任何当前或悬而未决的特殊评估。**

### 在极端情况下，特殊评估的费用可能为每单位五位数

挖掘社区协会记录可能看起来很乏味，但这样做可以帮助潜在买家避免日后可能造成经济损失的意外费用。

在马里兰州大洋城的一个极端案例中，一栋五单元公寓协会以零储备金运营了超过 35 年，以保持每月的低评估费用。但根据社区协会研究基金会的一份报告，当 2024 年的保护区研究和随后的检查显示大范围的结构腐烂时，该协会面临着 60 万美元的维修费用。

**“它已经上市一年了”：**我签订了一套公寓合同，但我担心我付的钱多了。我可以退出吗？

董事会通过了在两个财政年度内每单位 70,000 美元的灾难性特别评估，预计 2026 年额外评估 50,000 至 75,000 美元。此外，董事会还将定期评估增加了 33%。

协会储备金创始人兼首席执行官罗伯特·诺德伦德 (Robert Nordlund) 表示：“几十年来，许多协会管理的社区通过悄悄地为其储备金提供资金不足，人为地压低了每月的评估额。” “但大自然母亲和时间父亲仍然不败，‘恶化法案’现在即将到期。”

### 佛罗里达州摆脱公寓混乱

当美国其他地区感受到基础设施老化和更严格的贷款准则的挤压时，佛罗里达州——可能是公寓生态系统最不稳定的州——正开始出现在另一边。

2021 年佛罗里达州瑟夫赛德 Champlain Towers South 倒塌事件发生后，政治家们颁布了全面的监管改革，包括结构完整性储备研究 (SIRS) 的要求。这些法律迫使公寓协会解决安全问题并建立适当、透明的储备基金。

**阅读更多：**由于一项新的联邦规定，保险公司将屋顶更换费用转嫁给房主 - 正好赶上冰雹和飓风季节

从历史上看，公寓检查是一件肤浅的事情，仅评估单个单元四墙内的问题。如今，佛罗里达州的新法律迫使董事会揭开整个设施的物质和财务健康状况的帷幕。

尽管为满足新标准而增加的评估让买家望而却步，但 2026 年 5 月的佛罗里达公寓统计数据表明，公寓市场正在开始复苏。中位销售价格、待售销售和成交销售同比上涨，而库存终于开始下降。

“现在买公寓，我喜欢它，因为我知道我要买什么，”佛罗里达州东南部的房地产经纪人杰夫·利希滕斯坦(Jeff Lichtenstein)说，他拥有豪华住宅经纪公司 Echo Fine Properties。 “而以前，我不知道我是否会受到这些公寓突击队隐藏的阳台评估的打击。”

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