10年期国债收益率近期触及24年来新高，接近5.3%。该基准利率的飙升压低了抵押房地产投资信托基金的股价，从而提高了其收益率。领先的住宅抵押房地产投资信托公司 AGNC Investment (AGNC -0.11%) 和 Annaly Capital Management (NLY +0.16%) 目前的收益率均超过 16%。虽然这对像我这样寻求收入的投资者很有吸引力，但我现在不会碰它们。

相反，我一直在购买商业抵押贷款 REIT Ladder Capital (LADR -0.90%) 的股票，该公司目前的收益率超过 10%。以下是使其在利率上升的环境中脱颖而出的几个关键差异。

为什么我不会碰 Annaly 或 AGNC Investment

Annaly Capital 和 AGNC Investment 的业务模式非常相似。房地产投资信托基金主要投资于机构MBS（住房抵押贷款池，由房地美等政府机构针对信用损失提供担保）。 AGNC 972 亿美元的投资组合中约 99% 是 Agency MBS，而 Annaly 1094 亿美元的投资组合中 87% 是 Agency MBS（它还投资于住宅信贷资产（104 亿美元）和抵押贷款服务权（41 亿美元））。这些抵押贷款和抵押贷款相关投资是风险相对较低的固定收益投资。

两家 REITs 都利用杠杆来提高回报（AGNC 目前其投资组合的杠杆率为 7.4 倍，而 Annaly 的杠杆率为 5.6 倍），这使得第二季度 Annaly 的投资组合回报率为 11%-16%，AGNC 的回报率为 15%-17%。然而，这也增加了他们的风险状况。

纳斯达克股票代码：AGNC

这些房地产投资信托基金更像是银行，它们通过抵押贷款投资组合产生的收入与融资成本之间的利差赚钱。由于他们投资于固定利率抵押贷款，当利率随着借贷成本增加而上升时，利差就会缩小（他们通常借入短期资金）。这导致收益波动，导致两家房地产投资信托基金多年来多次削减股息。

然而，它们近年来交付了更持久的股息：AGNC 自 2020 年上次削减股息以来一直维持目前的股息率，而 Annaly 由于盈利改善而在过去几年中两次上调股息。尽管如此，考虑到利率上升对其收益的潜在影响，在当前环境下我不会碰任何一个房地产投资信托基金。

纽约证券交易所代码：NLY

是什么让 Ladder Capital 成为潜在的利率上涨赢家

虽然 Ladder Capital 是抵押贷款房地产投资信托基金，但它具有完全不同的商业模式，专注于商业房地产。目前，该公司拥有 58 亿美元的投资组合，涵盖第一抵押贷款 (49%)、投资级证券 (33%) 和商业房地产股权投资 (18%)。与机构 MBS 相比，这些投资风险更高，回报率也更高。

Ladder Capital 的贷款组合在当前市场环境中是一个差异化因素。它主要投资于短期浮动利率贷款（占其贷款组合的88.9%）。与此同时，它通过固定利率债务为其资产负债表融资。因此，其收益应该会随着利率的上升而增加。 Ladder Capital 的管理团队在第二季度电话会议上指出，每加息 25 至 50 个基点，每股季度收益将增加约 0.02 美元。

纽约证券交易所代码：LADR

该房地产投资信托基金还拥有大量 AAA 证券投资组合，第二季度末的平均收益率为 5.15%。随着这些投资的成熟，Ladder 可以将其转为收益率更高的贷款（第二季度平均利率为 7.2%），在当今利率上升的环境中增添另一个增长动力。

使 Ladder 与众不同的另一个因素是其资产负债表。它是唯一的投资级商业抵押房地产投资信托基金，杠杆率为 2.3 倍（处于 2.0-3.0 倍目标范围的下限）。其强大的信用评级使其能够以低于非投资级借款人的利率借款。

最后，Ladder 拥有股权房地产投资组合，主要由投资级租户的净租赁物业组成。它们为其提供了稳定、稳步增长的长期现金流，有助于降低盈利的波动性。

这些因素推动了Ladder Capital对其盈利增长的预期，这应该会支持未来股息的增加。尽管房地产投资信托基金过去也削减了股息，但目前处于继续增加股息的有利地位。

虽然阶梯有很多积极因素，但它并不是一项无风险的投资。与 Agency MBS 不同，商业抵押贷款存在违约风险（它在第二季度取消了一笔 800 万美元的办公贷款的赎回权，而另一笔 1340 万美元的贷款在此期间进入了非应计状态）。由于大流行而导致的办公室丧失抵押品赎回权导致了其最后一次股息削减。目前，它对办公部门的敞口较低（21%），整体投资组合更加多元化（多户住宅占 58%，工业占 8%，其余由其他商业房地产支持的贷款组成）。

我放弃 AGNC 和 Annaly 的较高收益率，转而支持 Ladder 的股息增长潜力

AGNC Investment 和 Annaly Capital 如今提供诱人的股息收益率。然而，在美联储加息的环境下，它们对我来说风险太高。这就是为什么我现在不会碰它们。

相反，我购买了Ladder Capital。尽管当前收益率较低，但它在增加股息方面处于有利地位。这更适合我的投资策略。