截至撰写本文时，10 年期国债利率为 5.28%，为 2002 年以来的最高水平。9 月，美联储自 2023 年以来首次加息。投资者担心可能会进一步加息以抑制通胀。
与此同时，房地产收入 (O -1.66% ) 上个月下降了 11.6%，股息收益率升至 6%，为近三年来的最高水平。以下是推动 Realty Income 和其他房地产投资信托基金 (REIT) 抛售的原因，以及 Realty Income 为何成为目前最值得购买的股息股票的原因。
Realty Income入住率高达98.8%
Realty Income 根据长期租赁协议在北美和欧洲经营超过 15,500 处商业地产的投资组合。它的入住率为 98.8%，这意味着现有租户和房产相对不受房价上涨的影响。
Realty Income 的主要业务是单体商业地产，尤其是零售业，占年化合同租金的 78.3%。杂货店、便利店、一元店和药店合计占年化合同租金的 30.6%。
Realty Income 与多个物业的客户合作。 Dollar General 是最大的客户，其次是 7-11、Walgreens、Family Dollar 和 Life Time Group（以前称为 Life Time Fitness）。但没有一个个人客户占年合同租金的比例超过3.3%。
利率上升会增加借贷成本，随着利率与房地产收益率之间的利差缩小，新交易的吸引力就会降低。较高的利率也使得旧债务再融资的成本更高，特别是因为大部分债务的利率远低于现在。
纽约证券交易所：哦
房地产收入1个月下降11.6%
房地产收入并不是唯一面临压力的房地产投资信托基金。随着利率迅速上升，许多同行也纷纷抛售。
YCharts 提供的 10 年期国债利率数据
与利用多余的自由现金流来偿还债务的公司不同，房地产收入往往会逐渐增加其业务，同时将债务保留在资产负债表上。该策略随着其房产数量和合同租金的增长而发挥作用，但它确实使房地产收入对利率上涨更加敏感。
O Net 长期债务总额（季度）数据由 YCharts 提供
鉴于其对商业房地产的敞口增加，房地产收入遭受比对工业和住宅客户敞口平衡的房地产投资信托基金更严重的抛售是有道理的。
自 1994 年以来已增加 136 次股息
从历史上看，当利率较高时，房地产收入就会遭到抛售，因为对其商业模式而言，这是一个更具挑战性的运营环境，而且国债利率上升是股息股票的机会成本。十年期国债通常被视为无风险，因为它们得到美国政府的支持。因此，与房地产收入 6% 的收益率相比，10 年期利率为 5.3%，与房地产收入收益率（例如无风险利率的两倍）的情况截然不同。
然而，国债提供固定回报，而房地产股息股票提供收益率和股价升值。随着时间的推移，它还倾向于逐渐增加调整后的运营资金 (AFFO)。 AFFO 衡量支持股息支付的经常性现金流。
9月8日，Realty Income宣布自1994年在纽约证券交易所上市以来第136次提高普通股每月股息。Realty Income每月支付股息，与大多数支付季度股息或10年期国债（往往以半年利息支付为特色）的股票相比，提供了更高频率的被动收入流。
为了进一步增强 Realty Income 股息可靠性的安全性，该公司于 8 月份获得了惠誉评级 (Fitch Ratings) 的“A”信用评级，使其成为第四家获得惠誉、穆迪 (Moody's) 或标准普尔全球 (S&P Global) 至少“A”或同等评级的美国 REIT。高信用评级证明了 Realty Income 管理债务的能力，尽管其债务余额近年来大幅增加。
收益投资者可靠的高收益股票
对于愿意超越当前高利率的长期投资者来说，房地产收入是一个很好的选择。该公司拥有多元化、高质量的投资组合。其精英入住率和合同结构为稳定回报创造了一条漫长的道路。 Realty Income 在增加每月股息方面也有着令人印象深刻的记录，这对寻求补充退休收入的投资者特别有吸引力。
也就是说，如果利率继续上升，我预计房地产收入抛售将会恶化，因此投资者只有在投资至少五年的时间范围时才应该考虑该股票。