要点

Harworth Group LON：HWG 报告称，2026 年上半年其工业、物流和发电用地管道持续取得进展，而住宅市场疲软和建筑成本通胀导致每股净开发价值下降。

该公司表示，在 Peel Pepper (U.K.) Limited（由 Peel Holdings Group Limited 间接全资拥有）提出非推荐提议后，目前正处于要约期。管理层表示，与哈沃斯回应相关的材料已单独发布，而业绩报告则重点关注上半年业绩。获取 Harworth 集团提醒：管道进展和数据中心机会 Harworth 表示，其工业、物流和供电平台总面积为 3480 万平方英尺，并得到已接受的 0.8 吉瓦电力供应的支持。大约 73% 的管道要么已获得许可，要么正在通过规划系统进行进展。

该公司称，对基础设施和配套工程的投资创造了其最大的可建设土地储备，总计 380 万平方英尺。 Harworth 估计，土地储备可以在未来三到五年内支持 6 亿英镑的总开发价值。

该公司表示，今年已完成或进入了三处工业和物流预租的法律谈判，总面积超过30万平方英尺，包括报告期后的活动。这些租约期限为 15 至 20 年，预计年化租金将达到 370 万英镑，比预计租金价值平均溢价 17%。另外 150 万平方英尺的谈判仍在继续。

电力土地和数据中心被强调为哈沃斯增长机会的主要组成部分。其在 Skelton Grange 向微软出售的第一笔超大型动力土地销售工作即将完成。在此期间结束后，该公司还与另一家数据中心提供商签订了第二个超大规模站点的排他性协议，该站点拥有可接受的电力连接报价，并且 Harworth 认为其规划前景强劲。

除了这些交易之外，哈沃斯还发现了四个潜在的超大规模数据中心机会。该公司表示，所有这些地点都是永久业权或通过期权或合资企业控制，而除一处外，所有地点都已在规划中取得进展。

力在内的假设，仲量联行估计 Harworth 的动力用地投资组合（不包括 Skelton Grange）的未来潜在利润为 2.92 亿英镑。管理层表示，其战略是在早期供电阶段将土地货币化，而不是建造和保留数据中心，从而减少资本需求、开发时间表和执行风险。估值压力拖累上半年回报 首席财务官Kitty Patmore表示，财务业绩反映了弹性的运营活动，但“宏观驱动的估值压力”，特别是在住宅市场。 EPRA 每股净开发价值从 2025 年 12 月 31 日的 224.4 便士降至 6 月 30 日的 214.8 便士，总会计回报率为负 3.7%。

下降的主要原因是房屋建筑商需求疲软和市场建筑成本通胀。帕特莫尔表示，工业和物流估值大致稳定，因为推进工业、物流和数据中心站点的行动在很大程度上抵消了劳动力和材料成本的上涨。

该公司上半年的投资组合净值损失为 1,490 万英镑。工业和物流重大开发项目产生了 1,270 万英镑的估值收益，但由于开发成本通胀超过了近期价值确认，工业和物流战略用地出现了 1,470 万英镑的损失。投资组合录得 430 万英镑的损失，主要是由于计划的重新定位增加了一项资产的空置率。

主要住宅开发项目和战略用地的估值损失分别为 1580 万英镑和 120 万英镑。这些被自然资源、农业用地和其他资产的 840 万英镑估值收益部分抵消，这得益于生物多样性净收益计划和某些能源场所收入前景改善。上半年房地产销售总额为 1,320 万英镑，而去年同期为 1,890 万英镑。期末后，Harworth 又完成了 810 万英镑的处置。全年预算销售额的 58% 已完成、交换或正在进行法律谈判，其中包括 952 个住宅服务用地。上半年，该公司向铁桥 Benthall Grange 的一家全国住宅建筑商出售了 150 多块土地。 Harworth 的净债务从 2025 年底的 1.459 亿英镑增至 6 月 30 日的 1.9 亿英镑，反映了对工业和物流场地的投资以及预期下半年销售收入之前的支出时间。其净贷款与投资组合价值比率为20.3%，低于其自行设定的25%的上限。

该公司公布的可用流动资金为 9950 万英镑，其中包括 9000 万英镑未提取的循环信贷能力和 950 万英镑现金。其 2.75 亿英镑的循环信贷安排在 2029 年 11 月之前没有再融资要求，其中包括 5000 万英镑的未承诺手风琴选项。

董事会批准派发中期股息每股 0.592 便士，同比增长 10%，符合公司既定政策。战略转向纯粹的工业和动力土地管理公司宣布加速实施旨在创建更简单、成本更低和回报更高的平台的举措。该公司计划完全退出住宅领域，并将资本重新分配给工业、物流和电力用地机会。

Harworth 此前的目标是到 2029 年将工业和物流投资组合的比例提高到 85%，并将住宅投资比例降低到 15% 以下。管理层表示，工业和物流用地以及包括数据中心在内的开发项目在过去三年中所用资本的平均年回报率为 24%。

该公司将专注于战略地点的整合和总体规划、确保规划和电力、进行修复和基础设施工作以及创造施工就绪的发展机会。该公司表示，其工业和物流管道包括380万平方英尺的基本可建设土地和另外960万平方英尺的中期管道。

仲量联行评估了 Harworth 75% 的已服务、可施工和中期工业和物流管道的额外潜在可变现净值 1.74 亿英镑，包括未来的开发利润。 Harworth 表示，这一价值并未包含在其正式红皮书估值或 EPRA NDV 中。

该公司还计划更积极地管理其投资组合，而不是固定的目标规模。截至 6 月 30 日，该投资组合估值为 3.014 亿英镑，按价值计算，A 级比例为 77%。 Harworth 预计其中期稳定价值将达到约 5 亿至 6 亿英镑，同时利用处置和资本回收来支持回报更高的土地和开发机会。

管理层表示，正在制定一份量化的财务效益报表，以期通过简化的业务模式以及持续的数字化和运营转型实现预期成本节约。该公司的长期目标是实现低两位数的总会计回报，并表示，如果董事会确定在资产出售和考虑未来投资机会后存在剩余资本，则可以考虑向股东提供资本回报。关于 Harworth Group (LON:HWG) Harworth Group plc 是一家领先的可持续开发和投资土地和房地产再生公司，拥有、开发和管理遍布英格兰北部和中部地区约 100 个地点的超过 14,000 英亩的土地组合。该集团专注于将大型复杂场地（特别是以前的工业场地）改造为新的住宅以及工业和物流开发项目。请访问 www.harworthgroup.com 了解更多信息。

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