10年期国债收益率刚刚触及2002年以来的最高水平，超过5.3%。大多数投资者会认为，利率上升对于 Realty Income (O -0.06%) 等房地产投资信托基金来说是个坏消息。然而，直到最近，房地产投资信托基金历史上在利率上涨期间都实现了正回报。
以下回顾了随着利率上升，房地产收入投资的历史表现，以及这对当今投资者意味着什么。
10年期国债收益率飙升
2月底，就在美国和以色列对伊朗发动军事打击之前，10年期国债收益率低于4%。这场冲突导致能源和航运价格飙升，导致通胀再度抬头。再加上巨额赤字支出和巨大的债务融资人工智能基础设施投资热潮，10 年期国债利率已升至 5.3% 以上，为 2002 年 4 月初以来的最高水平。这比 2008 年金融危机期间还要高。
历史对利率、房地产投资信托基金和房地产收入有何看法
Nareit（全国房地产投资信托协会）回顾了 1992 年在利率上升和下降环境下的历史 REIT 回报数据。与普遍看法相反，房地产投资信托基金历来在利率上升时录得收益（78%）。他们在下跌时也会上涨（78.1％的时间）。在利率上升期间，REITs 四个季度的平均回报率为 19.7%。这是它研究的场景中的最高结果。
纽约证券交易所：哦
上次 10 年期国债如此高时，我们在房地产收入中看到了类似的结果。从2002年4月到2003年4月，Realty Income的股价上涨了10.8%。相比之下，标准普尔 500 指数则下跌 22.1%。
然而，自2022年以来，REIT表现普遍与国债收益率成反比关系。随着收益率上升，房地产投资信托基金的股价下跌。我们在 2022 年就看到了这一点，当时 10 年期收益率一度从不到 2% 飙升至 4% 以上，这给包括房地产收入股票在内的 REIT 价格带来下行压力：
O 数据由 YCharts 提供
2022年的模式似乎正在重演
虽然包括房地产收入在内的房地产投资信托基金历史上随着 10 年期国债收益率的上升而上涨，但这种历史相关性在 2022 年被打破，因为利率飙升的根本原因发生了变化。大多数积极时期都包括强劲的经济增长，这推动了房地产需求。结果，房地产投资信托基金受益于更高的入住率、更强劲的租金增长和收入的增加。
如今，与 2022 年一样，通货膨胀是一个主要因素。此外，虽然当今经济在增长，但增长并不广泛。经济增长的最大推动力是对数据中心等人工智能基础设施的投资。尽管对数据中心的强劲需求推动了这些物业的强劲入住率和租金增长，但其他房地产行业（包括公寓、办公室和一些仓库市场）却增长缓慢。这在一定程度上是由于通货膨胀——同样的逆风在 2022 年影响了房地产。这可能就是为什么 Realty Income 的股票遵循与该时期类似的模式，其股价走势与 10 年期相反：
具有历史吸引力的投资机会
目前，Realty Income 的股价较今年早些时候的高点下跌了约 20%。受此影响，REIT的股息收益率飙升至6%左右。这是一个具有历史吸引力的水平，高于过去十年低于 5% 的长期平均收益率。
Realty Income的估值也变得更具吸引力。目前预计每股调整后的运营资金将至少产生 4.44 美元。以近期 54 美元的股价计算，该 REIT 的交易价格是自由现金流的 12 倍多一点，这意味着自由现金流收益率超过 8%。这在当今历史上被高估的市场中处于较低水平。
随着最近的历史模式重演，房地产收入变得越来越有吸引力
从历史上看，当 10 年期收益率上升时，房地产投资信托基金的股价就会上涨。然而，这种模式在 2022 年被打破，并且这一次似乎又会重演。结果，房地产收入的估值正在下降，而其收益率却在上升。这里的一线希望是，投资者有机会以十多年来最好的价值之一购买最优质的房地产投资信托基金之一。凭借堡垒般的财务状况和不断增长的私人资本融资来源，即使利率上升，房地产收入也可以继续增长。