我预计 VICI Properties ( VICI -0.64% ) 在未来五年内将跑赢 Realty Income ( O -0.60% )。对于像我这样看好房地产收入的人来说，这是一个大胆的预测。这是因为我相信 VICI Properties 目前相对于 Realty Income 便宜得多。
这就是为什么我预计这只顶级高股息房地产投资信托基金在未来五年内将跑赢房地产收入股票。
房地产收入拥有强大的投资理由
我想明确表示，我坚信房地产收入将是未来五年的一项强劲投资。该房地产投资信托基金拥有多元化的耐用物业组合（零售、工业、游戏和数据中心）。他们为其提供有弹性的租金收入，以支持其高收益的每月股息（目前收益率超过 5%）。该房地产投资信托基金的股息增长记录非常出色，自 1994 年公开市场上市以来，股息增长了 135 次，复合年股息增长率为 4.1%。
我预计它的增长将持续下去。 Realty Income 拥有保守的股息支付率（调整后的运营资金 (AFFO) 低于 75%）和强劲的投资级资产负债表（A 级）。它还拥有越来越多的战略合作伙伴，提供增长资本和新的投资机会，其中包括黑石集团，该公司已与该房地产投资信托基金完成了两项博彩投资。我认为，未来五年，Realty Income 的每股 AFFO 可以继续以低至中个位数的年增长率增长，以支持股息的持续增加。加上其收益率，假设其估值倍数没有变化，其年总回报率平均可达 10% 左右。
纽约证券交易所：哦
VICI Properties 的投资案例更好
VICI Properties 与 Realty Income 有许多相似之处。它还投资于净租赁房地产，尽管它只专注于体验式房地产（即游戏、酒店、健康、娱乐和休闲目的地）。它还拥有强劲的股息增长记录（自 2018 年首次公开募股以来每年都有强劲的股息增长记录，净租赁房地产投资信托基金领先的复合年利率为 7%）和坚如磐石的财务状况（低于 75% 的 AFFO 支付率和投资级资产负债表）。
一个核心区别是其净租赁的期限和通货膨胀保护。它通常投资于长期租赁（平均剩余租赁期限为 40 年）的房产，远长于净租赁房产 8-14 年的平均期限。与此同时，与大多数净租赁的固定年租金增长较低相比，越来越多的租赁与通货膨胀相关的租金上涨（2026 年为 45%，到 2035 年将升至 87%）。因此，VICI Properties 实现了更快的同店租金增长（2026 年为 1.7%，而行业平均水平为 0.4%，房地产收入为 1.1%-1.3%）。加上收购，我认为 VICI 可以在未来五年内实现每股 AFFO 中个位数的年度增长。
纽约证券交易所代码：VICI
尽管 VICI Properties 与同行有相似之处且在某些领域优于同行，但其交易估值远低于 Realty Income（10.6 倍 AFFO 对 14.1 倍）。这就是为什么它的股息收益率较高，接近7%。
双重卓越驱动力
VICI Properties 目前的交易价格低于 Realty Income，尽管它投资于具有类似租赁的房产。我预计这个折扣在未来五年内会缩小。再加上较高的股息收益率，我预计 VICI Properties 将产生更高的总回报。虽然我拥有这两个房地产投资信托基金，但我现在会对 VICI Properties 下更大的赌注，因为它可以在未来五年内带来更大的收益。