周二公布了投资者全年都在等待的通胀报告。 6 月份消费者价格指数（CPI）同比上涨 3.5%，较 5 月份的 4.2% 大幅下降，低于经济学家的预期，汽油价格创下多年来最大月度跌幅。不包括食品和能源的核心通胀率从 2.9% 降至 2.6%。
对于大多数股票来说，这只是背景新闻。对于市场上对利率最敏感的股息股票之一 Realty Income (O +3.89%) 来说，它更接近主要事件。经过一年的通货膨胀，美联储加息的威胁依然存在，房地产投资信托基金（REIT）面临的压力可能终于有所缓解。
这就是我现在考虑购买该股票的原因。
5% 的收益率，每月支付
房地产收入公司将自己称为“每月股息公司”，数字也支持了这个品牌。该公司已连续宣布超过 670 次每月股息，并连续 31 年以上增加派息，使其成为 S&P 500 Dividend Aristocrats® 指数的成员（Dividend Aristocrats® 一词是标准普尔金融服务有限责任公司的注册商标）。
3月份，该公司宣布连续第114次季度增加股息，第一季度支付的月度股息同比增长1.8%。该股股价约为每股 63 美元，年化股息约为 3.25 美元，收益率略高于 5.1%。
纽约证券交易所：哦
支付背后的生意是故意无聊的。 Realty Income 拥有 15,571 处房产，出租给 92 个行业的 1,786 名客户，大部分是长期净租赁（租户承担税收、保险和维护费用的协议）。加权平均租约剩余约8.7年。第一季度末投资组合入住率稳定在 98.9%。
股息也得到了很好的保障。 Realty Income 支付了第一季度调整后运营资金 (AFFO) 的约 72%，这是衡量 REIT 现金收益的常用指标。
第一季度 AFFO 每股收益同比上涨 6.6%，至 1.13 美元，管理层将全年指导上调至 4.41 至 4.44 美元，年增长率为 3% 至 3.7%，其中第一季度的增速领先于这一增速。这是一条温和的轨迹。这也正是收入投资者的目的。
为什么周二的报告在这里如此重要
房地产收入通过筹集资金和购买更多房产来增长，将资本成本和所购买房产的租金收益率之间的差额收入囊中。第一季度，该公司投资了 28 亿美元，按比例持有 26 亿美元的股份，初始加权平均现金收益率为 7.1%。管理层还将全年投资指导从 80 亿美元上调至 95 亿美元。
利率位于等式的两边。当利率上升时，房地产收入公司的借贷成本就会上升，新交易的利差就会缩小。利率上升也为收入投资者提供了无风险的选择，这往往会拉低房地产投资信托基金的股价，直到其收益率再次具有竞争力。利率压力下降同时缓解了这两个问题。
这就是六月通胀数据如此受欢迎的原因。随着今年春天通胀走高，交易员一直在定价美联储再次加息的可能性。周二的报告发布后，这些押注很快就消失了。根据 CME FedWatch 数据，目前市场定价表明央行在 7 月 29 日会议上保持稳定的可能性为 86%。
当然，一张好的通胀报告并不能解决任何问题。 3.5% 的通胀率仍远高于美联储 2% 的目标，6 月份的改善在很大程度上依赖于天然气价格下跌，而这种情况可能会逆转。如果通货膨胀再次加速，利率威胁就会再次出现，Realty Income 的股票可能会感受到这一点。
商业风险也存在。 Realty Income 的租户主要集中在零售业，陷入困境的连锁店可以归还钥匙。而AFFO每年3%到4%的增长永远不会使它成为成长股。
但该股的估值可能已经反映了这些局限性。截至撰写本文时，该股股价约为每股 63 美元，约为今年预期 AFFO 中点的 14 倍，比 52 周高点低约 7%。
就是这样。投资组合的年收益率高于 5%，无论市场好坏，其投资组合都几乎保持满额，其背后有三十年的股息增加，而对该股造成压力的利率压力终于有所缓解。总的来说，我会考虑在这里购买房地产收入，并让每月的支票进行复利。