要点

三大房地产投资信托基金（REITs）最近公布了第三季度业绩，整体业绩看起来强劲。 Realty Income (O -0.74%)、Empire State Realty Trust (ESRT +1.53%) 和 Ryman Hospitality Properties (RHP -1.04%) 拥有截然不同的房地产类型，三者都上调了全年指引。

我拥有所有这三只房地产股票，并且多年来一直在机会主义地增加每个头寸。考虑到这一点，以下是每家公司的报告，我认为这是目前最引人注目的购买机会。

1. 莱曼酒店地产

莱曼拥有大型会议中心度假村，包括几家盖洛德品牌酒店，以及大奥普里背后的娱乐业务。该公司报告第三季度营收创历史新高，增长约 11%，调整后运营资金 (AFFO) 为每股 1.79 美元，增长 9.8%。在我们进一步讨论之前，AFFO是REITs通常用来代替每股收益的现金流量指标，因为它更好地反映了房地产的真实盈利能力。管理层还将全年 AFFO 指导中值从每股 9.08 美元上调至 9.29 美元。

这并不都是好消息。疲软的是娱乐业，营业收入下降了 41%。莱曼还发行了约 590 万股新股，以帮助支付其 9 月份购买的奥兰多大型度假村的费用。随着该股接近 52 周高点，股息收益率约为 3.6%。莱曼是三者中增长最快的，但投资者正在为这种增长付出代价。

2.帝国州房地产信托

帝国大厦地产拥有曼哈顿办公楼，包括其同名办公楼，以及帝国大厦顶部的天文台。其办公业务正在迅速改善，目前95.5%的办公空间已出租，包括已签署但尚未开始的租赁。管理层将 2026 年核心运营资金 (FFO)（类似于 AFFO 的现金流量指标）的预测上调至每股 0.77-0.80 美元。

ESRT - 帝国房地产信托

纽约证券交易所 · 截至美国东部时间 26 年 11 月 13 日下午 4:00

问题出在天文台上。其收入从上年同期的 3600 万美元降至 2680 万美元，由于客流量疲软，其净营业收入下降了约 41%。该股在过去一年中下跌了约 37%，交易价格约为今年 FFO 指引中点的六倍。自第二季度财报电话会议以来，管理层利用这一机会回购了 8580 万美元的股票。

我自 2020 年以来一直持有 Empire State Realty，它是该集团的价值选择。不过，股息是最小的，收益率约为 2.8%。

3. 不动产收入

Realty Income 拥有约 15,500 处长期净租赁的单租户房产，这意味着租户承担了大部分房产费用。大多数都是零售租户，他们的业务往往能够在整个经济周期中保持稳定，例如药店和杂货店。

第三季度，Realty Income 的 AFFO 增长了约 4%，入住率为 98.8%，已释放房产的租金为之前租金的 103.5%。所有这些都很强劲，特别是考虑到高利率环境往往会给房地产投资信托基金的盈利能力和增长前景带来压力。 Realty Income 在本季度投资了 26 亿美元，初始现金收益率为 6.8%，并将 2026 年 AFFO 指引上调至每股 4.45 美元至 4.46 美元。 Realty Income 是整个市场上最可靠的派息股票之一，现已连续支付 676 个月的股息，并连续 116 个季度提高派息。

为什么我要购买房地产收入

以截至本文撰写时的当前股价计算，Realty Income 的股息收益率约为 5.5%，约为 Empire State Realty 收益率的两倍，远高于莱曼 (Ryman)。其股息约为今年预期 AFFO 的 73%，对于 REIT 来说是正常且舒适的水平。该股的股价约为 AFFO 的 13 倍，比 Ryman 便宜，但比 Empire State Realty 便宜。

可以肯定的是，房地产收入的增长速度不会像莱曼那么快，而且在几年内不太可能翻倍或三倍。然而，高于 5.5% 的收益率加上每年约 3% 至 4% 的 AFFO 增长率，随着时间的推移，总回报率将达到高个位数到低两位数，其波动性远低于其他两者，而且如果利率降温，其增长可能会加快。如果天文台恢复，帝国大厦房地产公司可能会带来更大的收益，但这是一个扭转局面的赌注，而且它的股息并没有起到那么大的作用。

我持有 Realty Income 已有十多年了，并且不断增加我的仓位，这份报告给了我另一个购买的理由。我对每个月的股息进行再投资，这种股票让我不用担心我的投资组合。需要明确的是，我没有计划出售这三者中的任何一个，但 Realty Income 是我现在最有可能增持的股票。

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*股票顾问于 2026 年 11 月 15 日返回。